欠款与结算案例文章当前位置:本站首页 >> 欠款与结算 >> 欠款与结算案例文章

专业工程律师说法:建设工程未经竣工验收,业主(发包人)擅自使用的,如何处理

来源:    发布时间:2014-01-20 12:01:38    浏览次数:346 次
文章推荐人:张祖峰律师

在建设工程全过程中,工程的竣工验收是一项非常重要的环节,工程质量的好坏关系到国家资源和人民生命财产的安全,因此国家规定了严格的工程竣工验收程序。《建筑法》第61条、《合同法》第279条均规定,建设工程竣工后,发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。由此可见,建设工程竣工后进行验收是承、发包双方的强制义务。

实践中,为提前获得投资收益或者是为了拖欠工程款等原因,发包方往住在工程未经竣工验收就提前使用的情况时有发生,这种做法实际上蕴涵着巨大的法律风险。发包人将未经验收合格的工程投入使用的,可视为对工程质量是认可的,或者虽然工程质量不合格,但自愿承担质量责任。发包人使用未经验收的工程,其应当预见工程质量可能存在问题。随着发包人的提前使用,其工程质量责任风险由施工单位随之转移给建设单位。

建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,承、发包双方对此类工程质量问题应由谁承担责任一直争论不休。《司法解释》第13条对此作出了明确的规定:“建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用后,又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的,不予支持;但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。在理解和适用本条时,需注意如下问题:

第一、发包人擅自使用未经验收的建设工程的,仅对其擅自使用部分出现的质量问题承担风险责任。假如承包人承建了AB两幢大楼,发包人仅使用了还未经竣工验收的A大楼,则施工单位应对除A大楼外的B大楼的质量问题承担修复责任。

第二、本条规定仅适用于建设工程的非结构性质量问题,对于建筑工程在合理使用寿命内地基基础工程和主体结构质量出现问题,无论建筑工程是否经过验收、发包人是否擅自使用,承包人都要承担责任。这里所说的合理的使用期限一般应与工程主体结构的设计使用年限相符。目前一般参照中华人民共和国城乡建设环境保护部的《民用建筑设计通则JGJ37-87(试行)》第1.0.4条建筑耐久年限规定,以主体结构确定建筑耐久年限分为下列四级:

一级耐久年限100年以上,适用于重要的建筑和高层建筑;

二级耐久年限50—100年适用于一般性建筑;

三级耐久年限25—50年适用于次要的建筑;

四级耐久年限15年以下适用于临时性建筑。

第三、本条规定同样适用于工程验收不合格,未经重新验收,发包方即擅自使用工程的情况。

实践中,工程合格往往要经过多次验收。按照行业惯例,对验收不合格的,发包人应该有一个书面整改通知给建筑商,建筑商依此进行整改,并在整改后再次向发包人递交竣工验收报告,重新组织验收。如果发包人未经重新验收即擅自使用工程,出现质量问题,仍由其自行承担责任。

第四、当遇到发包人擅自使用未经验收的建设工程时,承包人需固定业主使用建设工程的时间和状况。有一个案例:一个厂房未经验收,发包人已经使用,使用了一段时间后,因故停止使用。在诉讼过程中,发包人否认曾使用过厂房,而建筑商却没有证据证明其使用过,最终败下阵来。

业主擅自使用该工程的时间,就是实际竣工日期。业主使用工程的行为,推定工程质量合格,免除了承包人部分质量保修责任,但对地基基础工程和主体结构质量,仍承担民事责任。除此之外,承包人应主动启动结算程序,向发包人递交竣工结算报告或直接启动法律维权程序,这样避免发包人通过拖延组织竣工验收达到延迟支付工程款的目的。作者:孟圣祥

在线咨询
看不清请点击换一张
联系我们
联系我们 中国建筑工程律师网

地址:北京市朝阳区东大桥尚都国际中心A511
邮编:100020
电话:010-51661881
手机:13720035109
传真:010-66060253
邮箱:zgjzgcls@126.com

联系我们 扫码访问手机端
诉讼与仲裁 | 工程变更与增减项 | 转包与违法分包 | 工程发承包 | 招标投标 | 勘察设计 | 监理纠纷 | 新闻中心 | 服务项目 | 律师专家 | 成功案例 | 法律法规
版权说明 | 在线咨询 | 联系我们
Copyright 2008-2018 中国建筑工程律师网 京ICP备18056860号-1
北京市朝阳区东大桥尚都国际中心A511 联系电话:010-51661881 13720035109