案例推荐人：吴静 律师

本案例是以国有无偿划拨土地入股，合建房屋引起的纠纷，法院最终以违反了《房地产管理法》第三十九条的规定，判决双方签订的合作建设合约无效。理由：划拨方式取得的土地，属国有资产。以划拨方式取得的土地使用权作价入股，合资、合作开发经营的必须经过审批方为合法有效。
      同时，对合同的无效处后果，法院认为提供划拨土地入股的一方承担主要过错责任，另一方明知未获得审批，仍签订协议，承担次要过错责任，最终法院以7：3进行过错划分，承担赔偿责任。
      本案虽然是1998年审结，确认合同无效的依据值的商榷，但合同无效处理后果，是比较典型的案例，仍可参考借鉴。

      (一)基本情况：

1广西壮族自治区梧州市中级人民法院(1998)梧民初字第4号。

2合作建设合同纠纷。

3诉讼双方

原告：梧州信华房地产发展有限公司。

被告：梧州市科学技术委员会。

4审级：一审。

5审判机关和审判组织

审判机关：广西壮族自治区梧州市中级人民法院

合议庭组成人员：审判长：陈华容；代理审判员：周春兴、林远。

6审结时间：1998年12月29日。

(二)诉辩主张

1原告诉称：1995年9月28日，我公司与被告梧州市科学技术委员会签订了合作建设梧州科技大厦合约，约定由我信华公司出建设资金合作建成梧州市科技大厦，建成后按双方约定比例房屋面积分摊。被告科学技术委员会所得部分，由其自行安排科技使用，我信华公司所得部分作商品房处理。合约签订后，我信华公司依约在1996年6月已共筹措了资金100万元，并多次到市设计院商谈设计事宜。但是，被告科学技术委员会在1996年底将约定与我公司合作建设的科技大厦与他人合作建设，显属违约，请求法院判令被告科学技术委员会支付违约金50万元及赔偿我公司的有关损失。

2被告辩称：科技大厦属行政划拨用地，属国有资产，在未报经市人民政府批准出让土地的情况下便与原告信华公司签订《合作建设梧州市科技大厦合约》，违反了法律及法规，是无准备的合约，请求法院依法驳回原告信华公司的诉讼请求。

(三)事实和证据

梧州市中级人民法院受理本案后，经公开开庭审理查明：1995年9月28日，原告梧州信华房地产有限公司(下简称信华公司)与被告梧州市科学技术委员会(下简称科委)签订合作建设梧州市科技大厦合约，合约载明：由科委征地，信华公司出建设资金承建，合作建成梧州市科技大厦。合作建成后，双方按约定比例分摊房屋面积，科委所得部分由科委自行安排科技功能使用，信华公司所得部分作商品房处理。双方签订合约后，原告信华公司开始筹措资金，到1996年10月28日已经向梧州市城市信用合作社贷款100万元，并多次到市设计院与设计人员研究设计房屋方案。1997年10月间，原告信华公司发现双方所约定兴建的科技大厦场地的临时单层商店被人拆除及清理场地。于是1997年12月3日便发函给被告科委，请求科委将落实合约的具体措施复函。被告科委复函原告信华公司：第一，科技大厦是行政划拨用地，属国有资产，合作兴建需经市人民政府同意才能开发建造；第二，原计划项目商住、办公一体，但规划部门规定不得建造商住办公三位一体的项目；第三，原定建筑25层，规划部门实际测量实建面积只有几百平方米，经市委讨论，不超过20层，现只同意建16层；第四，首期计划建4层，我委要求地下停车场占三分之一，地层约占三分之一，三、四层全部。由于上述原因双方多次协商未果。1996年12月16日，市人民政府梧政办［1996］55号文件批复，同意我委与宏图房地产有限公司合作兴建科技大厦首期工程1—4层。第一期工程完成后，进行第二期工程招商，再报市政府批准实施，盼贵公司参与。1998年1月19日，原告信华公司又复函科委，指出科委将双方约定合作建设的梧州市科技大厦改为与宏图房地产有限公司合作建设，违反了《经济合同法》的有关规定，依法应承担违约责任。

以上事实有下列证据证实：

1双方于1995年9月28日所签订的合作建设梧州科技大厦合约。

2双方的发函及复函。

3梧州市人民政府梧政函(1997)123号《梧州市人民政府关于收回步埠路三云酒家西侧处国有土地使用权的批复》及梧州市人民政府梧政函(1997)125号《梧州市人民政府关于科技活动中心处国有土地使用权出让方案的批复》。

4梧州信华房地产开发有限公司于1996年10月28日向梧州市城市信用社贷款合同书。

(四)判案理由

梧州市中级人民法院审理认为：

1由于科技大厦用地属行政划拨用地，属国有资产，被告科委在没有取得土地转让权及市人民政府审批手续的情况下，便与原告信华公司签订了合作建设梧州市科技大厦合约，违反了《房地产管理法》的有关规定，该合约为无效合约，依法不具有法律约束力，故原告信华公司起诉主张被告科委依约支付违约金50万元的诉讼请求依法不成立，予以驳回。造成该合约无效的主要责任在于科委，被告科委对原告信华公司向银行贷款100万元所支付的利息损失，应当负相应的赔偿责任。

2对赔偿范围及数额的认定。梧州信华公司在1997年10月28日向梧州市城市信用社贷款100万元，贷款时间为一年，年利率为1176%，故梧州信华公司的年利息损失为1176万元。

(五)定案结论

梧州市中级人民法院根据《经济合同法》第七条第一款第(一)项、第十六条第一款及《房地产管理法》第三十九条之规定，作出如下判决：

1驳回原告梧州信华房地产有限公司要求被告梧州市科学技术委员会支付违约金50万元的诉讼请求。

2被告梧州市科学技术委员会赔偿原告梧州信华房地产有限公司的经济损失82 320元。该款在本判决生效后一个月内由被告梧州市科学技术委员会付清给原告信华房地产有限公司。

本案案件受理12 010元，原告梧州信华房地产发展有限公司负担8 407元，被告梧州市科学技术委员会负担3 603元。

宣判以后，原被告均未提起上诉。

(六)解说

1双方签订的合作建设合约的效力问题

原告梧州信华房地产有限公司、被告梧州市科学技术委员会签订的合作建设梧州市科技大厦合约，虽然是双方的真实意思表示，但合同的内容名为合作开发，而实为将部分的土地使用权转让给原告梧州信华房地产有限公司，因其未办有关的土地转让审批手续，违反了《房地产管理法》第三十九条的规定，故双方签订的合作建设合约是无效的。理由：科技大厦用地是以划拨方式取得的，属国有资产。以划拨方式取得的土地使用权作价入股，合资、合作开发经营的必须经过审批方为合法。而梧州市科技委员会建设科技大厦用地在当时取得的土地使用权是无偿的，还没有进入法人财产权的范围之内，所有权还是国家的，梧州市科学技术委员会对该地只是享有使用权。因此，在与梧州信华房地产公司签订合作建设合约之前，就必须要经过土地所有者或者土地所有者的代表同意，才能与梧州信华房地产公司合作开发。尽管原告信华房地产公司认为该合约是双方的真实意思表示，要求继续履行合同，补办有关手续，但该科技大厦，经梧州市人民政府批准，已由他人投入资金承建，不可能再补办手续。故梧州市信华房地产公司提出该请求，不应支持。因此，由于梧州市科学技术委员会未办有关土地转让手续，双方签订的合作建设梧州科技大厦合约为无效合同。

2关于赔偿范围及赔偿额的问题

由于双方签订的合作建设合约为无效合同，即合同规定的权利义务无效，故原告梧州信华房地产公司当然不能再依该合约而要求被告梧州市科学技术委员会给付约定的50万元的违约金，但原告梧州信华房地产公司确有实际损失，按原告梧州信华房地产公司所举出的借款合同所付的利息损失，可依《经济合同法》第十六条规定的无效合同引起的财产后果的处理：赔偿损失。即有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。梧州市科学技术委员会明知科技大厦用地是划拨用地，未经审批而与梧州信华房地产公司签订合作建设合约，是造成合约无效的主要原因，所以，梧州市科学技术委员会应承担主要的过错，对原告梧州信华房地产公司的损失应负主要的赔偿责任。原告梧州信华房地产公司也应知道被告梧州市科技委员会未办审批手续，而同意签订合作合约，对该合约无效也应负一定的过错，故对自己的损失也要承担次要责任。梧州市中级人民法院判决由被告梧州市科学技术委员会与原告梧州信华房地产公司按7∶3的比例来承担责任是合情合法的。

　　【案例提示】

1、 对无效合同的处理。所谓无效合同，是相对于有效合同而言的，它是指合同虽然已经成立，但因其在内容上和形式上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会共同利益，因此应被确认为无效。根据我国现行合同法的规定，无效合同的范围主要包括以下几类：（1）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的；（2）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的；（3）以合法形式掩盖非法目的的；（4）损害社会共同利益的；（5）违反法律、行政法规的强制性规定的。无效合同自始没有法律拘束力。因此合同被确认无效以后，将溯及既往，自合同成立之日起就是无效的，而不是从确认合同无效之时起无效。合同被确认无效，虽不能发生当事人预期的法律效果，但不是不产生任何法律效果。无效合同的违法性，决定了法律不仅要使这些行为无效并使当事人承担返还财产、赔偿损失的民事责任，而且当事人订立无效合同侵犯了为法律所保护的社会秩序和社会公共利益，因此应使当事人承担其他法律责任。根据合同法的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应该予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，同时有过错的一方应该赔偿无过错的一方因此遭受的损失，该责任的性质在法律上属于缔约过失责任。